Przeglądy okresowe elewacji budynku

Ustawa Prawo budowlane obliguje właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego do utrzymywania go w należytym stanie, czemu mają służyć przeglądy okresowe.

Art. 61 ustawy Prawo budowlane [1] stanowi wprost, że właściciel nieruchomości lub zarządca budynku jest zobowiązany:
1. utrzymać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, [o których mowa w art. 5 wymogi wobec obiektu budowlanego i urządzeń budowlanych ust. 2 pkt. 2] zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, siły wiatru, intensywne opady atmosferyczne … itd. W wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Wspomniany w art. 61 Prawo budowlane art. 5 ust. 2 mówię, ze obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7.
Wymienione powyżej wymagania obejmują nie tylko tzw. Wymagania podstawowe [art.5 pkt 1] ale i narzucają standardy użytkowania obiektu.

Przeglądy można podzielić na okresowe: półroczne 1-roczne, 5-letnie oraz incydentalne. Zakres czynności sprawdzających jest opisany w tabeli poniżej.

Rodzaj przeglądu półrocznego:

Sprawdzenie stanu technicznego:
1. elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu
2. instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska
3. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)

Zakres przeglądu rocznego jak dla przeglądu półrocznego

Zakres przeglądu 5-letniego:

1. Sprawdzenie stanu technicznego obiektu budowlanego
2. Sprawdzenie przydatności do użytkowania obiektu budowlanego
3. Sprawdzenie estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia
4. Sprawdzenie stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych)
5. Sprawdzenie instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska
6. Badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów

Zakresu przeglądu incydentalnego:

Zakres ustalany indywidualnie, wykonuje się go w razie wystąpienia sytuacji awaryjnej lub oznak świadczących o nagłym lub znacznym pogorszeniu się stanu technicznego obiektu lub jego elementów

Przywołując podstawowe zapisy ustawy Prawo budowlane [1], system elewacyjny musi spełniać wymagania związane z bezpieczeństwem konstrukcji, bezpieczeństwem użytkowania, bezpieczeństwem pożarowym, ochroną akustyczną, ochroną termiczną i oszczędnością energii oraz zagadnieniami zdrowotnymi. Okresowa kontrola ma natomiast za zadanie potwierdzić odpowiedni stan techniczny systemu. Reasumując, rezultatem przeglądu jest informacja o uszkodzeniach, awariach czy zagrożeniach, związanych z eksploatacją systemu. Integralną częścią protokołu z przeglądu są ewentualne zalecenia naprawcze. Mają one na celu wyeliminowanie niebezpieczeństwa pojawienia się lub intensyfikacji procesów destrukcyjnych lub starzeni owych systemów ociepleń.
Wyniki kontroli okresowej mogą być podstawą do wykonania profesjonalnej ekspertyzy mającej na celu kompleksową ocenę poprawności i funkcjonalności systemów zainstalowanych w obiekcie budowlanym. Przegląd 5-letni, ze względu na swoją kompleksowość może stanowić informację o niezbędnych do wykonania pracach remontowo-naprawczych.
W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczających 2000m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000m2 kontrolę należy przeprowadzić co najmniej dwa razy w roku, w terminach od 31 maja do 30 listopada, a osoba dokonująca kontroli jest obowiązana na piśmie zawiadomić organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonej kontroli.

Na co zwrócić uwagę podczas przeglądu okresowego?

Uszkodzenia systemu, można podzielić na dwa podstawowe:
1. powodujące mankamenty (defekty) wizualne- zanieczyszczenia (brud), glony, algi, mchy, grzyby pleśniowe powodujące m.in. „efekt biedronki” oraz przebarwienia tynku.
2. Naruszające integralność systemu – zarysowania/spękania oraz odspojenia tynku strukturalnego, spękania warstwy zbrojącej oraz uszkodzenia punktowe tynku, warstwy zbrojącej i termoizolacji.

Gdzie mogą pojawić się uszkodzenia?

Oględziny sytemu powinny się koncentrować na mankamentach, wadach i uszkodzeniach i ocenie, na ile mogą one wpłynąć na pogorszenie trwałości układu czy wręcz późniejsze problemy eksploatacyjne. Zawsze newralgiczne będą tzw. trudne i krytyczne miejsca, którym trzeba poświęcić większa uwagę. Należy do nich zaliczyć:

• obszary przy otworach okiennych i drzwiowych, ościeża i parapety
• Obszary narożników wklęsłych i wypukłych
• Strefa cokołowa ścian przy balkonach i tarasach, strefa okapową pod tarasami
• Strefa przy dachu i obszary gzymsów
• Dylatacje systemowe, miejsca montażu obróbek blacharskich, miejsca łączenia ze sobą różnych rodzajów wypraw elewacyjnych
• Obszary boni
• Ściany od północy i zachodu oraz te zacienione w obrębie których panuje zwiększona wilgotność lub kondensacja pary wodnej na elewacji

Literatura:

[1] Ustawa z dnia 7 lipca 2022 r o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Dz.U 2022 póz. 1557